Žít v souladu

Konec králíkáren v Čechách

Masivní bytová výstavba od konce 90. let v České republice postupně stoupala a přesáhla 30 tisíc dokončovaných nových bytů ročně. Kulminovala v roce 2005 s 32 863 byty, z převážné části (74,9 %) určenými k prodeji do osobního vlastnictví. Luxusní obytné rezidenční čtvrti přitom nejsou výsadou jen Prahy a okolí. Novým prvkem je masová výstavba tzv. druhého bydlení v rekreačních oblastech, které je dostupné zejména podnikatelům a profesím s vyšším společenským statutem.

Vuplynulých deseti letech, tj. v období 1997–2006, bylo v České republice dokončeno celkem 262 387 nových bytů. Zajímavá je zejména měnící se struktura bytů. Zatímco ještě v roce 1997 bylo celých 37,4 % bytů určeno k pronájmu za sociální nájemné, v roce 2005 tento počet klesl na 5,3 %. Naopak podíl výstavby určené k prodeji do osobního vlastnictví vzrostl z 19,8 % v roce 1997 na 74,9 % v roce 2005. Tato fakta lze chápat jako důsledek suburbanizace (rozvoj bytové výstavby v zázemí hlavního města). Z toho jasně vyplývá, že nejen manažeři a úodnikatelé jasně upřednostňují vlastnické bydlení, snad s výjimkou zahraničních manažerů, kteří v ČR působí po omezenou dobu. Jim firmy pronajímají luxusní byty za komerční nájemné v zrekonstruované historické zástavbě. Zajímavé je srovnání struktury bytů, tj. rodinné domy versus bytové domy. Nejvyššího podílu dosahují nové bytové domy za srovnatelné období 1997–2005 v Praze (80,1 %), nejnižšího v moravskoslezském (31,5 %) a Středočeském kraji (32,7 %), kde převažují nové byty v rodinných domech. Nejvyrovnanější situace, tedy přibližně stejný podíl cca 50 % na 50 % nových bytů v bytových i rodinných domech, je v krajích Ústeckém, Královéhradeckém a Pardubickém. 

Přibývají mladé rodiny a cizinci

Na „baby boom“ v české společnosti reagují také developeři bytových domů. V nabídce proto přibývají tří a čtyřpokojové byty, nezřídka nad 100 čtverečních metrů plochy, určené mladým rodinám. Developerská společnost V Invest CZ registruje zvýšenou poptávku i ze strany cizinců, kteří se na různě dlouhou dobu usazují v Praze. Jen v loňském roce se do metropole přistěhovalo zhruba 35 tisíc cizinců. „Například v projektu Vila Park Jinonice v Praze 5 je mezi vlastníky zhruba třetina zahraničních klientů. Patří k nim Britové, Nizozemci, Rusové, Francouzi či Řekové. A zájem stoupá,“ konstatuje Petr Tomášek, obchodní ředitel společnosti V Invest CZ a. s. Necelá polovina zahraničních zákazníků v Praze pracuje a využívá byt pro vlastní bydlení. Zbytek je určen jako investice k dlouhodobému pronájmu. Ve stejném projektu rodiny s malými dětmi či páry čekající narození potomka skoupily téměř 40 % jednotek.

Venkov se potkává s městem 

Rezidenční bydlení vyšší kategorie přitahuje podnikatele, manažery a rodiny s vyšším společenským statutem. Na luxusní exkluzivní rezidenční projekty v okolí Prahy a Bratislavy se specializuje například společnost FINEP. Pro své projekty vybírá lokality, které skýtají krásný výhled na metropoli a zároveň jsou v těsném sepětí s okolní 
přírodou. „Rezidence Císařka je naším v pořadí druhým luxusním projektem a úspěšnost prodejů potvrzuje narůstající zájem o luxusní bydlení v hlavním městě,“ říká Pavla Temrová, tisková mluvčí FINEP. Bydlení v rezidenčních projektech ve vysoce atraktivních lokalitách vyhledávají především lépe zajištěné rodiny, svobodní úspěšní manažeři, kteří chtějí mít na dosah zábavu, nákupní možnosti, školy či lékaře. „Právě tito klienti vyžadují od svého bytu architektonickou originalitu, kterou skvěle doplňuje terasa, balkon či předzahrádka. Takovým příkladem je i předchozí projekt Mazanka,“ dodává Temrová. Na projektech rezidenčního bydlení se podílejí čeští i světoví architekti. Například projekt Statenický mlýn u Prahy nabídl loni v 1. etapě 13 rodinných domů a luxusních vil, ve druhé 21 řadových domů a 37 bytů. Byl inspirován prvorepublikovým funkcionalismem a navržen mezinárodním studiem Lewis a Hickey a Ian Bryan. Investovala mezinárodní irská společnost Ballymore Properties. Přes cenové rozpětí od 2,3 za 1+kk po 7,6 mil. Kč za řadový a 10 mil. Kč za solitérní domek vypovídá o dostatku klientely na českém trhu pro takové projekty fakt, že 30 % kapacit bylo vyprodáno během 1 dne. Samozřejmostí jsou v těchto projektech nejen nadstandardní rozměry pro rodinný dům od 176 do 360 m2, ale i plně vybavené kuchyně a koupelny (včetně spotřebičů), dřevěné podlahy. Hitem v centru Prahy, který je právě v prodeji, je Central Park Praha zasazený do prostředí 2,5 ha rozlehlého žižkovského parku Parukářka. Projekt vyšel z ateliéru A69, který jej vyhrál v mezinárodní soutěži s renomovanými světovými firmami. Na projektu je zřetelný ekologický přístup, ohleduplnost k okolí, vysoká kvalita exteriérů a interiérů. Vzniká luxusní čtvrť pro 21. století a kdysi opovrhovaný Žižkov, který v 19. a na počátku 20. století soustřeďoval chudší dělnické obyvatelstvo prošpikované městskou galérkou, mění tvář. Dnes je vyhledávanou kosmopolitní čtvrtí, zajímavou pro umělce i cizince, v níž proudí čilý společenský život. Stejně zajímavou změnou prochází dělnická Libeň a Vysočany. 

Nejen v hlavním městě 

Již druhým rokem obohacuje realitní trh svojí nabídkou také v Brně developerská společnost Bemett. II. etapa příměstského projektu Popůvky u Brna v dopravním dosahu 15 minut od brněnské metropole nabízí obytnou zástavbu třípodlažních bytových domů uprostřed zeleně. Skrývají byty 2+kk a 3+kk, ke každému z nich patří oplocená zahrada o velikosti 80 až 120 m2. Důležitá je dostupnost místní mateřské školy, základní školy, obchodů i restaurace. Unikátní oproti bydlení v centru je možnost sportovního vyžití a relaxace – fotbalové hřiště, tenisové kurty i blízkost golfového areálu. Okolní lesy vybízejí k rodinným procházkám či vyjížďkám na kole. 

Dům roku 2007 

Představám manažera, který by se chtěl vyhnout podnikatelskému baroku, jež bobtnalo v českých obcích zejména koncem 90. let, by mohl vyhovovat typizovaný rodinný dům Progres 9 z nabídky CENTRAL GROUP. Již podruhé byl oceněn prestižní cenou TOP DŮM časopisu Dům a zahrada. Má dispozici 5+1 s dvougaráží a je nejžádanější luxusní stavbou v nabídce CENTRAL GROUP. Poprvé se veřejnosti představil jako ukázková stavba letos v lednu, byl oceněný odbornou porotou a stal se vítězem v kategorii nad 200 m2 podlahové plochy. Moderní rodinný dům PROGRES 9 se odlišuje od ostatních typů jednoduchou architekturou s plochou střechou. 

Secese – největší luxus 

Určitá část klientů však stále preferuje bydlení na prestižní adrese v secesních domech s neopakovatelnou atmosférou konce 19. a počátku 20. století. Ty tvoří přirozenou kulisu městských center. Problémem je však vybydlenost bytů, které již neodpovídají moderním požadavkům doby, a jen nové fasády to nezachrání. Poptávka po těchto zrekonstruovaných bytech (nové stoupačky, plynové kotle pro každý byt, nové střechy, elektrické rozvody, koupelny, ale s původními parketami v pokojích i otvorovými prvky, včetně dveří s vitrážemi z leptaného skla) převyšuje nabídku. I přesto, že ceny patří k nejvyšším (v Praze 80–100 tisíc za m2) při plochách od 80 do 120 metrů u těchto původně měšťanských bytů. Do stejné kategorie patří citlivě zabudované mezonetové půdní byty v historické zástavbě. Také ony patří pro svůj šarm a dobrou adresu k nejdražším. Problém v historické zástavbě však bývá s parkováním, nové luxusní bytové pro- jekty nabízejí parková stání jako nedílnou součást bytu. 

Boom na vrcholu 2006 

Analýzu současných trendů bytové výstavby nabízí Český statistický úřad z roku 2006. Podle ní je nejčastější typ bytu 5+1 v rodinném domě o výměře 98 m2 a 2+1 v bytovém domě o výměře 50 m2. Průměrný počet podlaží dosahuje 2,1 u rodinného domu a 4,6 u domu bytového. Doba výstavby je stále dlouhá, postupně však klesá (například výstavba rodinného domu trvala loni v průměru 3,3 roku a u bytu 2,8 roku). Výstavba re-aguje na nepříznivý demografický vývoj v zemi a poptávku, která trvale poroste. A jak si stojí 2. čtvrtletí 2007? Počet dokončených bytů vzrostl, zahájených klesl. Rozestavěno zůstalo 172 968 bytů, tj. o 5,9 % meziročně více. Nárůst prací na bytové výstavbě příznivě ovlivňovaly zejména tyto faktory: příznivá situace na trhu hypoték, kde hypoteční úvěry v 1. pololetí 2007 podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj ČR meziročně vzrostly o 43,4 %, dále rozvinutý trh stavebního spoření a neuzavřená situace okolo DPH na stavební práce bytové výstavby.

Lexxus slaví, klient vyhrává 

Zhruba 15 % nemovitostí je u nás nakupováno spekulativně cizinci s ohledem na výnos z nájmů a dlouhodobé zhodnocení. „V oblasti zhodnocení nemovitostí očekáváme u luxusních rezidencí i nadále minimálně 10% meziroční růst, výnosy z nájmů na úrovni 4 – 5 % naopak poklesnou, vzhledem k deregulacím, kdy se uvolní větší počet bytů,“ říká Jakub Sedmihradský, akcionář největší pražské realitní společnosti Lexxus, která se specializuje na luxusní nemovitosti a od loňského roku také na nové developerské projekty. „Zatím se 80–90 % všech projektů v Praze prodá už před dokončením. Pokud se nepotká cena a lokalita, je prodej obtížnější vzhledem k tomu, že lokalita tvoří 80 % ceny nemovitosti. Lexxus má proto současně v nabídce místo několika tisíc jen něco málo 
přes tisícovku bytů. Velký potenciál pro své know-how vidí Lexxus, který letos slaví 15 let na českém trhu, v Bulharsku, Rumunsku, Srbsku a Chorvatsku, zatímco polský a maďarský trh považuje za stejně vyspělý jako český. 

Druhé bydlení 

Módním a žádaným se stalo tzv. druhé vlastnické bydlení v rekreačních oblastech Krkonoš, Šumavy, Lipna. Je vyhledáváno zejména manažerskými a podnikatelskými rodinami s dětmi částečně i jako další investice. Nesporný je však negativní vliv nekontrolovaného bujení apartmánových domů, které přeměňují někdejší útulné horské 
vísky s neopakovatelným geniem loci na mrtvá města, jejichž okna zůstávají po většinu roku slepá. Zářným příkladem je Harrachov, ohrožen příliš hustou zástavbou je i někdejší architektonický skvost Špindlerův Mlýn. „Koupil jsem si k trvalému bydlení byt v domě v Harrachově, kde s rodinou žiji. Od nastěhování se už několikrát vyměnilo osazenstvo domu. Jsou to vždy ti samí lidé, kteří přicházejí s představou, že vydělají na pronajímání, přitom v klimaticky nejpříznivějších obdobích chtějí apartmán užívat sami a diví se, že v těch zbývajících o jeho pronájem nemá nikdo zájem. Následuje finanční rozčarování a prodej, roční zkušenost a další prodej novým zákazníkům,“ podělil se o zkušenost Marek Michálko, finanční ředitel společnosti EMBA. V zahraničí jsou prozřetelnější. Například věhlasné zimní i letní rekreační středisko Kitzbühel povoluje koupi nemovitostí jen těm, kteří se zde natrvalo usídlí. Radnice dlouho nechtěla povolit prodej opuštěného statku bývalému rakouskému ministrovi financí Karl-Heinz Grasserovi a jeho ženě Fioně Swarowské, kteří chtěli přijíždět jen na zimu.

V Invest CZ a.s. Budova Mechanica 2
Walterovo náměstí 329/3
158 00 Praha 5 - Jinonice
tel.: +420 233 353 116
+420 233 354 818
fax: +420 233 350 308
e-mail: info@vinvest.cz

Novinky

V Invest se aktivně účastní konferencí v oblasti developmentu

Co přinese realitní boom v roce 2018, Nemovitosti a finanční trh a Perspektivy bydlení a metropolitní plán v Praze

Nová cesta k dostupnému bydlení: V Invest nabídne v Plzni družstevní byty

Společnost V Invest startuje v Plzni pilotní projekt družstevního bydlení, které kombinuje dostupnost nájemního bydlení s jistotou bydlení ve vlastním.